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看过山重水复，冯劲义又回到了虹桥，遇见了三盛。
编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。
未来，我们还将继续见证。
三盛迁都上海近一年，也是冯劲义履新三盛总裁的一年。
“你个人这一年有什么改变吗？”
“我个人有改变？好像没什么改变吧。”冯劲义笑着摆摆手说道。但若谈起三盛的变化，面前这位身着浅蓝色休闲西装外套的职业经理人，把话匣子打开了。
他把三盛迁至上海以来的变化，概括为“翻天覆地”——“无论从人才也好，从金融资源也好，从项目信息也好，从合作方来说，这一年多对三盛帮助非常大。很多合作方会主动上门找我们，有地没钱的，有钱没地的，各种资源都有。”
外部变化下，冯劲义更想向我们呈现三盛内在的变化。
这一年，于三盛而言首要的是管理体系化、制度化、标准化的建立与固化：“包括整个所谓的运营管理体系，标准化制度流程，业务系统，it整个建设以及授权体系的建立，这一年基本上夯实了冲千亿的基础。”
牵一发而动全身，整套体系的建立，间接或直接地影响了三盛的方方面面，首要的就是周转速度。
见证过龙湖、绿都百亿级别的规模蜕变过程，冯劲义知道，只有周转快了，销售、现金等才能转得起来。
“这套体系建立以后，立竿见影，三盛整个周转速度发生了很大的变化，基本上现在开盘速度平均6.5个月，甚至在一些地方4个月开盘。”
以上海为锚点，如今三盛在福州之外更多把发力点放在长三角。
冯劲义以长三角举例，如江苏、浙江这些管控相对比较严的地方，和所有竞争对手一样在同一个平台、同一个起跑线上，三盛基本上能做到7个月开盘，其中杭州的项目大概5个半月开盘。
冯劲义在谈话中再次肯定了周转效率的重要性：“运营效率、周转速度，是三盛未来能够冲上千亿非常大的一个保障，我们必须要走上高周转的道路。”
话音刚落，这位地产老兵很快觉察到尚未问出口的疑虑，紧接着说道：“你们关心的，我们一直没有变的，就是我们三盛骨子里的极致文化。”
在他看来，三盛懂得平衡高周转与质量之间的轻重：“我们做任何事情都是追求极致的，包括产品、质量这一年也是大幅度提升。进入华东以后，同地段三盛卖得最好、最快，客户满意度最高。”
当手中的土储快速周转、消化起来，补仓便成为亟须跟上的一步。如果说上述很多层面的转变是三盛内部才能感知、测算到的，拿地迅猛化，则是外界普遍能感受到的改变。
这同样体现在三盛重点关注的长三角区域——总部迁至上海前后，三盛累计进入了南京、苏州、南通、常州、温州、绍兴、海门等长三角城市，这里也是主流房企充分竞争的主战场之一。
冯劲义不掩饰三盛在拿地上的转变：“三盛在冲规模过程中，在充分客观的评判下，我们也敢于与同行竞争。”
拿地的相对迅猛与销售的相对平稳之间形成了剪刀差，如观点指数2020年上半年企业销售金额和新增土储排行榜单所显示，上半年三盛集团销售位列63名，新增土储则排名45名。
“只有这样的剪刀差，才能让三盛规模增长，肯定要拿地拿得多，才能使销售排名往前靠。”冯劲义透露，今年实际上三盛拿地比公开拿地还要多，因为类似于收并购、产业协同等方式并不需要公告。
他预计，上半年拿地任务已经超额完成，加上下半年通过收并购等手段获取土地资源，到年底三盛的土地货值应该能达到一千亿左右。
除了在拿地、开盘、销售上加快步伐，利用并发挥好三盛控股这个香港上市平台，也是三盛目前的任务之一。
三盛控股是三盛集团地产业务的上市平台，该平台原先为利福地产，由三盛集团董事长林荣滨于2017年协议购买并控股、更名，完成借壳上市。彼时根据港交所规定，借壳上市的公司将有明确的24个月的期限规定，在这期间不能有大笔资产的注入。
如今两年解禁期已过，三盛集团自然希望打好这张对接资本市场的牌。
去年9月份，三盛地产集团将现有资产的150亿注资到三盛控股平台；同时，新项目全部用三盛控股上市公司平台来获取。关于是否有第二轮的资产注入？冯劲义没有回答，但却很积极地表态，“到明年年报出来以后，我相信三盛应该在资本市场会有一些发声，投资人也看得明白。”
从冯劲义的话语间，我们所感知到的三盛正酝酿着一股爆发力量，这种展露出来的雄心，似乎让三盛的形象比以往更加贴合“闽系”一些。
然而，有些骨子里的东西是难以改变的，譬如对风险的好恶。
林荣滨前些年讲过一句话，这几年敢赌的都赢了，但是没从赌桌上下来就不算赢家。
冯劲义的性格同样如此，见多了这几年大大小小的企业从一路高歌猛进到紧急刹车的窘境，他更加看重规模追逐中的风险把控。
“公司在冲规模过程中，如果风险控制不住就会双面挤压，压力会非常大。”于三盛现阶段而言，即便规模优先是第一位，但也要保证安全尤其是现金流。
以杠杆为例，三盛不会在公司层面做更多杠杆，而是把杠杆放在项目层面上：“如果杠杆加得太大了，只要有一点出问题，就会连环出问题，我们现在要确保每一个项目安全，整个集团就不会有风险。”
严控风险下，使得在三盛的投资模型中即便项目销售净利润为零时，整个项目也能确保安全。
“股东在投资进去时，所有的钱便是算进成本的，假使最悲观的时候项目零利润，但股东回的固定报率没有变化，把投资的本钱还回去，这样我就觉得是安全的。”
具体到收并购上，三盛也坚持对风险的谨慎、对现金流导向的遵从。
以某家房企为例：“假如三盛要进行并购，开价的项目是10亿，你觉得多少折扣可以接受？”
“我不看到底值多少钱，是看现金回笼，是否尽快能够变现、资金回正。”冯劲义回答得很快。
据悉，三盛历史上大约70%-80%的项目都来自收并购。冯劲义称，在挑选收并购标的上，除了要求利润高，三盛尤为重视变现能力，这也是公司之所以收并购能力强的核心原因。
冯劲义具体剖析，进行收并购首要的就是在整个前端收购过程中，不怕烦，把所有风险全部能够抽丝剥茧捋清楚，庖丁解牛般看明白。
其次，则是考验公司的运营能力、产品能力；再者则是心胸足够开阔，即使对方有一点其他诉求，只要没有影响核心利润，可以灵活进行调整。
不可忽视的是，因程序、权属复杂等原因，收并购这种拿地方式客观上要耗费一定的时间、周期。冯劲义直言，以今年来说，为了扩张规模收并购会相对少一些。获取土地资源方式中，55%将以招拍挂为主，45%来自于收并购和产业协同拿地。
三十而立的三盛，在这场事业与规模的追逐中已加注了许多筹码，招揽来地产老炮冯劲义是其一，迁都上海是其二，加快周转与扩储是其三，等等。
但于三盛这家偏好稳健的非传统闽系而言，所谓的千亿规模或许更多只是资金、资源及话语权的一种象征与刻度，迷恋的从来不是规模本身。
在奔跑的间隙，三盛也规划了其他的成长曲线，这又将成为这位上任一年多的总裁的新任务——物业上市。
“我们的伯恩物业老早开始准备了，但是为什么没上呢？我们和林董一起商量完以后，觉得还是要把它做得更优质一点，更值钱一点。”
冯劲义透露，他来的这一年多花了更多精力在地产上，今年则会把很多精力移到到物业上，把物业核心能力建立起来，这包括服务能力、盈利能力、经营模式。
谈话间，冯总向我们展示了他领的另一个“军令状”。冯劲义称，物业板块的核心能力及模式固化下来，形成了坚实的基础以后，明年应该是一个更水到渠成的时机。
以下为观点地产新媒体对三盛地产集团总裁冯劲义先生的采访实录：
观点地产新媒体：上半年公司业绩的完成率怎么样？有些房企是完成了30%不到，有些40%多，三盛有完成一半以上吗？
冯劲义：和我们发展的节奏有关系，三盛是按照预算完成率考核，不是按照年度完成率。
我们的预算完成率达到90%以上了，这个在行业里面应该是比较高的，当我们预算完成率超过90%，整个现金包括回款各方面就比较安全了。
因为三盛还是在往千亿走、规模扩张的过程中，节奏和别的企业不一样，公司大部分的供货、销售是在下半年。
观点地产新媒体：公司上半年连着几个月拿了不少土地？
冯劲义：今年三盛销售排名是70名左右，但是土地获取是排名40多名，只有这样的剪刀差，才能让我们的规模增长。
肯定要拿更多的地，才能弥补销售排名往前靠的消耗。我们今年实际上拿地比公告拿地还要多，因为很多收并购、勾地不用公告。
今年我们计划整体土地储备应该在一千亿左右，上半年的增储任务已经超额完成了。
现在三盛在冲规模过程中，所以我们的土地获取会偏激进。没有千亿，未来无法立足于这个行业。
观点地产新媒体：冯总履新的这段时间，三盛也成立了上海总部，现在公司实行“福州上海双总部”战略。您觉得三盛这一年有什么变化？
冯劲义：去年9月份成立上海总部，确实发生了翻天覆地的变化。
三盛这一年的变化有几个方面，不光是地理位置的搬迁：我们为什么新成立上海总部？是公司战略、站位不一样了，我们还是要走规模化的、可持续发展的道路。
第一，这一年多，管理体系化、制度化、标准化建立，基本上已经全部固化下来了。这套管理体系，包括整个运营管理体系，包括标准化制度流程，业务系统，it建设，这一年基本上夯实了冲千亿的基础，包括授权体系的建立。
第二，这套体系建立以后，立竿见影，我们的周转速度发生了很大变化，基本上现在开盘速度平均6.5个月。让运营效率、周转速度快起来，这也是未来能够冲上千亿非常大的一个保障，我们必须要走高周转的道路。
第三，你们关心的，我们一直没有变的，就是三盛骨子里的极致文化——我们做任何事情都是追求极致的，包括产品、质量、客户满意度，这一年也是大幅度提升。进入华东以后，包括其他新进的胶州湾、青岛、烟台、济南，同一地段我们是卖得最好、最快的，是客户满意度最高的。
第四，解决机制的问题，这个机制就是事业大平台、财富共同体。通过这个机制更多地把三盛变成一个平台公司，如包容度、合作态度、合作诚信各方面。
观点地产新媒体：三盛除了住宅部分的比重以外，其他譬如持有业务呢？
冯劲义：在千亿之前，三盛坚定地以销售型住宅开发为主流，除非一些偏大型项目，包括跟政府承诺会做一些持有，但是持有不是现在的关键。
我们想在这么短时间内冲千亿，必须要周转，周转不光是运营效率的周转，还有资产周转。
我们不反对持有，但是所有的持有是建立在项目实际情况上，只要这个项目不产生负向现金流，才会考虑持有，如果产生负向现金流，就不会考虑持有。
观点地产新媒体：感觉到冯总跟三盛立下了军令状，必须上千亿。
冯劲义：这个是理想目标，不是军令状。
观点地产新媒体：但是难度比早两年更难，早两年时代好。
冯劲义：对，那时候整个市场往上走的，是增长的市场.
但是我们在今天为什么要提到往千亿冲呢？除了刚才说的四个方面以外，更多的是，原来2014年9万多的市场，冲到2019年16万亿差不多5、6年时间，确实整个市场在往上走，让增长型的企业随着市场在往上走。
今天是站在一个很大的市场上，只要干掉所有的竞争份额，把它拿回来，我们也是增长的。
现在面临市场的环境比原来还好，我们乐观地看，现在在16万亿的市场活着，这么大的市场找到合适的份额，很快就到千亿了。
观点地产新媒体：融资成本、资金成本控制在哪个程度是比较理想的？
冯劲义：市场上千亿规模的房企成本控制在6%是比较理想的，从三盛目前报表情况来看，明年合理回归到8%左右。
按照目前的水平，我不知道那时候的市场上的资金是什么水平，但是我们的目标是这个方向。
观点地产新媒体：资金市场的话，今年9月份很大一批短债要到期。
冯劲义：我们还好。三盛相对一些闽系来说，所有都是在项目层面上，不会在集团层面上做更多的杠杆。杠杆加得太大了，只要有一点出问题，就会出问题。
首先是投资端，即使所有项目零利润，整个项目也是安全的，包括股东的钱能全还掉，这个我觉得没有风险。
冲规模过程中，如果风险控制不住，会双面挤压，压力就非常大。所谓销售净利润为零是什么状态呢？股东投资回报在投进去的时候，所有的钱都是算成本的，销售净利润为零的时候，股东回的固定报率没有变化，所以这是安全的。
观点地产新媒体：以往差不多70%-80%的项目都是在收并购上？
冯劲义：今年没有，今年为了扩张规模会相对少一点，今年55%是招拍挂，45%来自于收并购和产业协同。
观点地产新媒体：招拍挂的问题主要是资金的沉淀，资金要求比较大。
冯劲义：我们现在整个资本结构比较好，所以三盛的自有资金出资比例相对比较低，另外一部分由合作方、金融机构来帮助。
但是今年下半年收并购和产业勾地会更多，基本上今年拿的货到下半年去化一点，到明年支撑700-800亿份额，再加上原来的存量，我觉得完全没问题。
观点地产新媒体：产业协同需要做很多配套。
冯劲义：我们基本上寻找尊龙棋牌的合作伙伴，各取所需，这就是为什么三盛要打造事业大平台、财务共同体，是平台化公司的作用，现在身边集聚了一大批ip跟我们合作。
我们老板学习能力非常强，转变速度非常快，只要想明白了，速度也很快。
观点地产新媒体：福建人只要开始想，就什么都敢做，胆子比较大，你们是互补型吗？
冯劲义：我们两个人在不同的时间、不同的地点说的话是一样的。
我们可能在开会时，表达的东西也是一样的，我们不是互补，是更像。
首先从价值观来说，去年跟林董接触的时候，首先觉得是一类人，管理观念差不多，对风险的好恶程度也差不多。
我到三盛，从整个待遇薪酬来说，还真的没有什么要求和诉求，更多的还是找一个事业平台。
观点地产新媒体：个人发挥空间跟以前有什么不同吗？
冯劲义：我觉得到三盛，更像主人翁当家作主的感觉，不管林董是不是这么认为，反正我自己这么认为。
融入得特别好，包括团队建立、团队互信，这些方面还是不错的。