在行业规模见顶和土地阶段性窗口期出现的双重因素之下，今年上半年top51-100的房企频繁拿地，以求实现规模进阶。其中，去年下半年启动上海总部的三盛集团悄然加快了自己扩张的脚步。
据公开资料统计，截至6月30日，三盛集团今年上半年在全国共计拿下16宗地块，新增货值超330亿元，其中56%集中在长三角区域包括杭州、温州、无锡在内的热点城市。值得注意的是，在今年第一季度疫情期间，三盛择机“逆势”拿地，共获取6宗地块；一季度后，公司紧抓土地市场窗口期，加速回补土储，拿地节奏明显提升。
但与其他同规模房企近期以较高溢价率揽地相比，三盛集团在加大土拓力度同时更为注重成本和财务安全性的把控，一方面通过多元化拿地的方式增加土储，提升盈利空间；另一方面通过加速销售回款以稳定现金流的安全性。据悉，三盛今年上半年综合回款率较去年同期上涨60%。
三盛集团城市布局
对于目前的拿地策略，三盛集团有关方面回应称，其所秉承的发展战略是“拓布局、调结构、重深耕、广合作”。据介绍，以目前市场环境和企业自身综合情况来看，三盛认为应该“先走再跑、边走边跑”，将资源倾斜聚焦在长三角的同时守牢福建大本营阵地，打好地产下半场突围之战。
01
倾斜聚焦长三角
深耕战略稳步推进
三盛集团希望借发力长三角实现弯道超车的决心，从启动上海总部这一点就已有明显折射。毕竟从上一批实现规模进阶的房企发展路径来看，迁总部入沪、借力上海地缘及金融中心优势奋袂而起的不在少数。而与其他中小房企略显“豪气”做法不同的是，三盛集团在以现金流为导向的投资策略下，有四条铁律使得其在长三角区域土拓整体呈现出“稳、准、快”的状态，有效支撑公司规模扩张速度的同时，也保证财务的健康与安全。
首先公司内部有要求，拿地需侧重去弱限购、弱限价的区域，同时严守“不进市场风险大的城市、不进机构不认可的城市，不进市场存量大的城市”，设置投资红线对风控强要求。该类区域成长弹性较大，因此项目未来利润率也相对可期。例如今年1月，三盛在南通以底价4.5亿竞得南通两宗住宅地块，便是遵循“避开限购限价”的原则。据接近三盛的业内人士观察，该做法执行两年多时间以来，效果显著。“叠加其内部第二条铁律‘利润率8%、项目irr 30%’，三盛其实在项目去化周期、初始投资资金回收周期、现金流回正等各方面节奏控制良好。”前述业内人士表示。
三盛常州诺廷山项目
此外，三盛强调拿地的多渠道组合。例如2月和6月，三盛以收并购的方式分别在热点城市常州和杭州获取2宗优质地块，有效控制整体土地成本。2019年以来，三盛集团投资策略调整为“4-3-3”，一方面持续强化在收并购市场上的优势，从合作模式、交易结构、决策效率等方面持续优化；另一方面通过公开招拍挂进一步扩大公司合作平台，同时充分利用产业优势在重点关注的城市寻求勾地机会。而三盛能够将手中资金使用效率最大化的关键在于第四条核心纪律“优中选优”。三盛地产集团总裁冯劲义曾对媒体表示，从明面上看三盛是拿了十多块地，但背后的筛选样本量至少有200多个，因此拿到既好又对的地的概率自然而然便直线提升。
在四条铁律之下，三盛已在长三角城市群实现初步深耕，并持续在大福州都市圈筑牢根基。
02
发力组织与运营
项目周转大提速
而精准拿地背后，是公司组织端与运营端的有力支撑。尤其是公司从总部驱动转为区域自驱动后，各区域经营意识、项目投模指标兑现能力明显增强。
目前三盛集团各大区域自行拓展土地资源及融资渠道，集团总部职能则集中于定战略、建体系、调资源、控风险，做系统能力建设和机制建设，做赋能与评判；区域公司作为经营主体，承担经营与利润中心角色。在总部、区域权责明晰的授权机制下，区域战斗力被激活，公司各地项目周转大提速，在福州、昆山、南通、常州、无锡、宁德、济南等多个城市创造了“产品品质、去化速度、销售价格”区域最高的佳绩。
为提高运营效率和资金使用率，三盛集团今年上半年持续优化内部管理体系，通过建立数字化运营、销售、回款平台等方式提高运营效率，进一步提高了管理颗粒度、库存去化率和资金周转率，为公司能够持续投资拿地提供了保障。
对于运营提效方面的具体效果，三盛集团有关方面表示，2019年全年公司新获取且年内开盘的项目平均开盘周期为7个月，该库存管理能力在同规模房企中处于优良水平。以位于福州长乐的三盛·璞悦府为例，该项目从拿地到开盘共计6个月，开盘当日因精工质造和符合当地客户需求，实现开盘当日去化率超90%，竞销18个亿的佳绩。
三盛·璞悦府开盘现场
目前市场正逐渐从快周转型转向品质型，但对于中小房企而言，修炼高周转操盘能力对把握市场窗口期从而实现规模进阶至关重要。三盛集团对内在组织和运营两方面双管齐下，对外抓紧土地市场窗口期，精准吸储，以增强公司房地产业务持续发展的能力。
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